전세사기 유형과 대처법!!

안녕하세요? 제노아스입니다.

전번 이사 전 체크해야할 리스트 글에 이어, 요즘 집값 하락으로 인해 깡통전세와 관련된 이야기가 이슈로 많이 대두되고 있는데요?
지금 당장 내 자본으로 집도 구하기 어려운데, 어렵게 구한 전세금 마저도 나중에 떼이게 된다면, 너무나도 속상하시겠죠?
이럴때를 대비하여, 전세사기의 유형과 이러한 것을 법적으로 대처할 수 있는 방법이 있는지 한번 찾아보도록 하겠습니다.

그럼 포스팅 시작!!

1. 전세사기 배경

전세사기라는 말은 항상 잊을만 하면 터져나오는데요. 언론에 어지간히 보도가돼 이제 충분히 경각심이 들만도 한데, 매일마다 나오는 뉴스에 보면 피해자수와 피해금액은 오히려 더 늘고 있는거 같습니다. 이걸 자세히 가만히 드려다 보면, 전세사기수법자체는 단순한데요.. 월세계약임에도 불구하고 보증금이 거액인 전세계약인것처럼 실제 세입자를 속이는 것이 바로 그 수법으로, 실제 사기 행태는 임대차계약을 중개하는 부동산 주개업소의 관여 여부에 따라 아래와 같이 크게 두가지로 분류할 수 있을 것 같습니다.

2. 중개업소가 관여하지 않는 전세사기 유형

먼저 중개업소가 관여하지 않는 유형을 보겠습니다.
갑이라는 사기범이 등기부 발급 등을 통해 범행 대상 아파트(주택)를 물색한 다음 중개업소를 통해 월세 계약을 체결합니다.
예를들어 보증금 1천만원에 월차임 8십만원으로 계약하는 것인데요..
이 과정에서 건물주의 인적사항과 주민등록증 사본 등 필요한 정보를 입수하고 합법적으로 해당 아파트에 거주하게합니다.
그다음 자신이 집주인인 것처럼 월세아닌 전세로, 예를들어 보증금 1억8천만원에 세입자를 구합니다. 물론 월세를 구했던 곳과 다른 중개업소나 부동산거래사이트를 이용하여 실행하게 되죠. 이 과정에서 건물주의 위조된 주민등록증을 사용하여 전세를 거래하는 사람이 실제 이것이 그사람이 집주인인 것처럼 착각하게끔 만드는 것인데, 이는 인적사항 확인을 주로 신분증에 의존하는 우리나라 거래 관행상 전세사기를 확인하기가 쉽지 않습니다.

3. 중개업소가 관여하는 전세사기 유형

그 다음은 중개업소 사무소가 사기에 적극 가담하는 것입니다.
앞의 경우와 비교할 때 피해 금액도 상당히 크고 사기예방도 매우 어렵습니다.
건물주로부터의 건물 관리 위임여부에 따라 이런 범행도 다시 두가지 형태로 구분가능한데요.
먼저 건물주로부터 건물관리를 위임받지 않은 일반 중개업소의 경우입니다.
앞서 본 유형에 중개업소가 조직적으로 개입하는 식인데, 즉 사기범 일당 중 한 사람이 건물주와 월세로 임대차계약을 체결한 후, 이를 통해 건물 점유를 확보합니다.(마치 주인인 것처럼 행세) 이후, 다른 사기범 일단은 중개업소를 차려 전세를 구하는 피해자를 몰색하게 하는데요. 이후 이 피해자와 건물주로 행세하는 월세 세입자 사기범이 전세 계약을 체결하고 전세금을 가로채가는 형식입니다.

그 다음은 건물주로부터 건물 임대 관리를 위임받은 중개업소가 이런 범행을 주도하는 유형입니다. 임대차계약을 포함한 건물관리에 관한 건물주 위임을 미리 받았기 때문에 굳이 건물주 들러리를 동원하지 않더라도 중개업소가 직접 범행이 가능한 경우로서, 세입자와 전세 형태로 계약을 체결하고 건물주에게는 월세로 계약이 체결된 것처럼 거짓으로 보고하는 방법으로 보증금 차액을 중개업자가 중간에서 횡령하는 형태가 되게 됩니다. 건물주에 대한 허위 보고용 가짜 전세계약서가 만들어지는 것인데요...

이런 범행이 발생하는 근본 원인은 계약의 기본 원칙인 적법한 계약 당사자를 확인하는 노력이 계약 당사자 모두에게 부족하게 때문입니다...
하지만 이런 사고의 거의 대부분은 피해가 임차인에게 돌아간다는 점에 주목할 필요가 있습니다.

4. 전세금 피해를 방지하려면...

1) 주변 공급이 많은 지역은 언제든 역전세와 깡통전세가 발생한다는걸 유념하라

2) 집주인의 선순위 대출금액 또는 전세보증금이 매매가격의 80%를 넘는 집은 피하라

3) 이사 즉시 전입신고하면서 확정일자 받아 대항력을 확보하라

4) 전세보증보험(HUG)에 가입하라

물론 이런 유형의 사고방지를 위한 건물주의 주의 정도도 많이 미약한 것이 현실입니다. 하지만 앞서 본 바와 같이 건물주가 보증금 반환에 대해 책임질 가능성은 낮은데요. 법적 책임 부담의 가능성이 낮기 때문에 사고 방지를 위한 건물주의 노력도 부족한 것이기 때문입니다. 임대차 계약을 체결할때 참석하지 않은 것은 물론, 임대차 기간중에도 건물 방문을 거의 하지 않다가 월차임 지급이 중단돼서야 비로소 건물을 방문하면서 사고 사실을 알게되는 경우가 허다하기 때문입니다.
반대로 이런 사고 발생에 대해 건물주 책임이 훨씬 강화된다면 건물주는 지금보다 훨씬 더 경각심을 가지게 될것인데요..

하지만 현실은 전세 사기 발생시 건물주의 책임을 묻기 힘든 구조이고, 그 때문에 불성실한 건물주를 양산하고 있게되는 현실입니다. 당연히 이러한 구조에서는 전세 사기 근절을 기대하기 어려우며, 구조적인 문제가 있다면 우리 사회 전체가 해결하기 위해 법적 조항을 만드는 등 개혁이 필요할 것 같습니다.

모두들 이글 꼭 참고하셔서 전세사기에 당하는 일이 없도록 하셨으면 좋겠습니다.
오늘도 즐거운 하루되시고 이만 포스팅 마치겠습니다~^^

 

그렇다면 전세금 보증보험의 종류를 알아보실까요? 아래 포스팅 참고!!

전세금 보증보험 SGI와 HUG의 차이!?